Quattordici milioni di euro, 120 famiglie coinvolte, lavori fermi, infiltrazioni d'acqua e una lunga battaglia legale. Il caso del supercondominio di Ascoli Piceno racconta le ombre del 110%. Una fonte puntuale, l'avvocato Paolo Alessandrini ci dà un quadro della vicenda.
Dovevano essere i lavori della rinascita energetica. Oggi sono il simbolo di una vicenda che rischia di lasciare centinaia di persone intrappolate tra ponteggi, infiltrazioni, contenziosi e un futuro ancora tutto da scrivere.
A darci una visione puntuale della storia è l'avvocato Paolo Alessandrini che abita proprio in una di quelle palazzine.
Ma siamo soltanto all'inizio. Ci sono diversi scenari di riflessione che affronteremo in seguito.
Nel quartiere di via Arrigo Boito, ad Ascoli Piceno, sei palazzine e circa 120 famiglie attendono da mesi una risposta che non arriva. Il progetto, del valore complessivo di circa 14 milioni di euro, avrebbe dovuto riqualificare l'intero complesso residenziale attraverso il Superbonus 110%. Invece il cantiere si è fermato quando i lavori erano appena iniziati.
La conseguenza è una fotografia che racconta molto più di qualsiasi statistica nazionale: edifici con cappotti termici incompleti, ponteggi ancora installati, terrazzi demoliti, infiltrazioni d'acqua, una centrale termica rimossa e sostituita di tasca propria dai cittadini, professionisti che reclamano compensi e condomini che si preparano ad affrontare anni di cause.
L'intervento prevedeva un'opera di efficientamento energetico completa: cappotti termici, sostituzione degli infissi, nuova centrale termica comune, isolamento delle coperture e abbattimento delle barriere architettoniche.
L'impresa incaricata, Atlante Srl, viene presentata ai condomini come un soggetto affidabile da Dorica Ingegneria Srl di Ancona. Durante le assemblee tecnici e rappresentanti dell'azienda avrebbero più volte rassicurato i proprietari sull'andamento del cantiere e sulla solidità economica della società.
Nel frattempo i ritardi si accumulano.
Le opere procedono lentamente, poi praticamente si fermano.
Il primo Stato di Avanzamento Lavori non viene mai completato e seppure la Atlante Srl vorrebbe la certificazione della conclusione del primo Sal per essere pagata, il direttore dei lavori non lo certifica.
Da quel momento il progetto entra in una fase di stallo dalla quale, almeno fino ad oggi, non è più uscito.
Osservando oggi il complesso immobiliare emerge un quadro estremamente frammentato.
Una palazzina non è mai stata interessata dai lavori.
Su una seconda sono stati installati esclusivamente i ponteggi.
Una terza è stata parzialmente rivestita con il cappotto termico, ma gli interventi sono stati interrotti dopo la demolizione dei terrazzi. È qui che oggi si registrano le infiltrazioni d'acqua più gravi.
Un'altra presenta pannelli isolanti soltanto incollati, senza alcuna rifinitura.
Il risultato è un cantiere sospeso nel tempo.
Gli edifici sono incompleti ma non possono essere riportati facilmente alle condizioni originarie.
Tra gli episodi più significativi emerge quello della centrale termica comune.
L'impianto originario, benché datato, era perfettamente funzionante.
Viene rimosso per installarne uno nuovo, previsto nel progetto di efficientamento energetico.
La nuova centrale, però, non arriva mai.
Per affrontare l'inverno viene installato un impianto temporaneo noleggiato dall'impresa.
Quando il rapporto con l'appaltatore si interrompe, il proprietario della centrale provvisoria minaccia di ritirarla.
Il condominio decide allora di acquistarla, sostenendo una spesa di circa 50.000 euro, cui si aggiungono ulteriori costi per adeguare i locali tecnici e rendere definitivo l'impianto.
In una vicenda ricca di aspetti paradossali, ce n'è uno che oggi viene considerato quasi una fortuna.
Il primo Stato di Avanzamento Lavori non è mai stato certificato.
Se quel primo SAL fosse stato raggiunto, l'impresa avrebbe potuto monetizzare il credito fiscale previsto dal Superbonus.
In caso di mancata conclusione dell'intervento, l'Agenzia delle Entrate avrebbe potuto successivamente rivalersi sul condominio.
Il mancato completamento del primo SAL avrebbe quindi evitato un danno economico potenzialmente ancora maggiore.
La vicenda non riguarda soltanto l'impresa esecutrice.
Secondo quanto riferito, la società incaricata della progettazione reclama circa 800.000 euro per l'attività svolta.
Anche il professionista incaricato degli adempimenti fiscali preliminari chiede un compenso di circa 300.000 euro.
Nel complesso, il condominio potrebbe trovarsi a discutere richieste economiche superiori al milione di euro pur non disponendo dell'opera prevista.
Si tratta di uno degli aspetti destinati probabilmente a essere chiariti nelle sedi giudiziarie, anche alla luce dei rapporti contrattuali intercorsi tra impresa, tecnici e condominio.
È questa la domanda che oggi accomuna tutte le famiglie coinvolte.
Le agevolazioni del Superbonus non sono più accessibili.
Per completare gli interventi sarà necessario reperire nuove risorse economiche.
Secondo le prime stime richiamate nell'intervista, anche un semplice intervento di ripristino potrebbe costare alcune centinaia di migliaia di euro per singola palazzina.
Alle spese di completamento si aggiungono quelle necessarie per mettere in sicurezza gli edifici e per risolvere i danni provocati dal cantiere incompiuto.
Per fotografare ufficialmente lo stato delle opere il condominio ha promosso una consulenza tecnica preventiva.
L'obiettivo è duplice.
Da una parte accertare con precisione quali lavori siano stati eseguiti, quali risultino incompleti e quali danni siano stati prodotti.
Dall'altra creare una base tecnica utilizzabile in eventuali procedimenti giudiziari futuri.
Nel procedimento sono stati coinvolti non soltanto l'impresa principale, ma anche la società di progettazione, il professionista incaricato delle pratiche fiscali, una società subappaltatrice e la relativa compagnia assicurativa.
L'ingegner Apolloni, il consulente tecnico nominato dal Tribunale ha chiesto circa 7 mesi per completare gli accertamenti, considerata la complessità tecnica e documentale della vicenda.
Nella ricostruzione della vicenda si individuano possibili responsabilità contrattuali dell'impresa esecutrice, ma richiama anche interrogativi sul ruolo svolto dai professionisti che hanno seguito il progetto.
Secondo l'intervistato, i condomini sarebbero stati rassicurati fino all'ultimo sull'effettiva possibilità di completare i lavori.
Resta però da accertare se tali rassicurazioni fossero supportate da elementi concreti e quale sia stato il livello di verifica effettuato sulla solidità dell'impresa al momento dell'affidamento dell'appalto.
Si tratta di aspetti che potranno essere chiariti soltanto attraverso gli accertamenti tecnici e gli eventuali procedimenti giudiziari.
La storia del supercondominio di via Boito supera i confini di Ascoli Piceno.
È il racconto di ciò che può accadere quando un sistema estremamente complesso, come quello del Superbonus, incontra imprese in difficoltà finanziaria, continui cambi normativi e rapporti contrattuali destinati a essere messi alla prova nelle aule dei tribunali.
Dietro le cifre milionarie e le norme fiscali ci sono persone che convivono con case incompiute, infiltrazioni, cantieri bloccati e spese impreviste.
Per molti proprietari il danno non consiste soltanto nelle opere rimaste a metà, ma nella perdita definitiva di un'opportunità irripetibile: quella di riqualificare il proprio immobile senza dover sostenere direttamente costi che oggi rischiano invece di gravare interamente sulle loro famiglie.
La vicenda è ancora aperta. Gli accertamenti tecnici dovranno stabilire lo stato effettivo delle opere e costituiranno il punto di partenza per eventuali richieste di risarcimento. Fino ad allora, il cantiere resterà non solo un problema edilizio, ma anche il simbolo di una delle pagine più controverse della stagione del Superbonus.
