“Hanno sbagliato tutto. Ma proprio tutto. Dalla fiscalità sulla casa alla finanza degli enti locali. Dalle patrimoniali sulla casa alle capacità fiscali degli EE.LL.  Dal governo Monti in poi abbiamo assistito alla distruzione sistematica del mercato immobiliare nazionale, sottoposto ad una pressione fiscale senza pari. Il risultato? 750 mila posti di lavoro persi, valore degli immobili ridotto almeno del 30 per cento, un intero settore in ginocchio. Un'azione politica sconsiderata che ha anche determinato la percezione che gli immobili siano oggi solo un centro di costo e non un investimento sicuro per le famiglie. Di fronte a questo disastro è necessario ripartire con determinazione, dall'azzeramento delle patrimoniali (TARI, TASI, IMU) e dall'introduzione della flat tax. Dovrà prevedersi poi una vera e propria Service Tax legata strettamente ai servizi che i Comuni renderanno agli immobili ed agli abitanti. Il prossimo Governo dal 5 marzo, dovrà mettere mano in tutto questo settore dando un vero e proprio shock ad un sistema che continua ad avere grandi potenzialità. Altro fronte sul quale agire è quello degli enti locali, che dovranno essere messi in grado di riequilibrare le proprie entrate e le capacità fiscali. L'immobiliare italiano ha bisogno di politiche lungimiranti e costruttive per tornare ad essere motore trainante della nostra economia”, lo ha detto il senatore Vincenzo Gibiino, presidente dell’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare, a RQL NETWORK a margine della conferenza di Confedilizia svoltasi oggi a Roma

Di Dario Tiengo - Che il comparto immobiliare sia uno dei più colpiti in questi anni è cosa nota a tutti. La crisi ha segnato profondamente il settore. Oggi, però, siamo di fronte a una situazione “anomala” per quanto riguarda il nostro Paese. In tutta Europa – e, possiamo dire, nel mondo – negli ultimi anni il settore ha vissuto una ripresa. In Italia no. Le ragioni sono più di una ma il punto di partenza è evidente. Il colpo dato con la tassazione, a partire dal Governo Monti, è stato micidiale. Per dare risposte e sollecitare le forze politiche è stato lanciato il “Manifesto in 10 punti per rilanciare il settore immobiliare”: dieci proposte per far decollare un settore ancora fortemente penalizzato dalla congiuntura e dalla pesante normativa. A promuoverlo – al Re Italy del 25 gennaio scorso – quattro grandi organizzazioni: Confedilizia, Fiaip, Finco e Confassociazioni Immobiliare. Dopo poco più di quindici giorni le organizzazioni sono diventate 12 (vedi il manifesto) e oggi la versione definitiva è stata presentata in una conferenza stampa presso la sede di Confedilizia a Roma. Abbiamo così chiesto – in esclusiva per Rql network – il parere di Giorgio Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia e di Paolo Righi, Presidente di Confassociazioni Immobiliare.

In pochi giorni avete raccolto l’adesione di un numero consistente di organizzazioni e oggi presentate la versione definitiva. Che cosa è cambiato dal 25 gennaio?

Spaziani Testa - Abbiamo illustrato meglio i 10 punti e un paio di questi li abbiamo leggermente modificati ma la sostanza non è cambiata.

Il coinvolgimento di nuovi soggetti deriva forse anche da questa proposta forte della costituzione di un ministero ad hoc?

Spaziani Testa - Sì, poi l’abbiamo rielaborata parlando di “cabina di regia”; la forma sarà da valutare. Quello che serve è la consapevolezza dell’importanza del settore immobiliare. Bisogna che se ne occupi il Governo e che non lo faccia in maniera saltuaria e residuale come è accaduto per tanto tempo. C’è scarsa attenzione sia nell’ambito del Ministero delle Infrastrutture, sia nel Ministero dell’Economia e delle Finanze e, per finire, scarsissima attenzione da parte del Ministero che se ne dovrebbe interessare, come quello dello Sviluppo Economico.

Preferite un Ministero piuttosto che un tavolo di coordinamento?

Spaziani Testa - In teoria sì o comunque vorremmo parlare di un Ministro. La parola Ministero evoca strutture pachidermiche e inutili. Il Ministro forse un po’ meno. Ma al di là di questo, ciò che occorre è una presa di responsabilità e un’attenzione che finora è mancata.

Il settore non dà segni della dinamicità che dovrebbe avere, come accade fuori dall’Italia. Quali sono le ragioni secondo lei?

Spaziani Testa - Al di là delle opinioni, ci sono dati oggettivi. Istat ed Eurostat, ma anche altri osservatori, dicono che nonostante la ripresa – anche se non vigorosa – l’edilizia non aggancia il trend positivo. Per edilizia Istat intende sia le nuove costruzioni sia la manutenzione sull’esistente. E questo è un primo dato. Eurostat fornisce dati sul mercato, in particolare delle abitazioni. In Italia i prezzi sono in calo da diverso tempo, nonostante nel resto d’Europa crescano. E’ chiaro che qualcosa non funziona. Il fatto, poi, che l’edilizia intesa anche come interventi sull’esistente non si riprenda è particolarmente significativo.

Nonostante le agevolazioni?

Spaziani Testa - Esattamente. Siamo in un periodo di enormi agevolazioni fiscali per interventi sugli immobili, che vanno dagli interventi tradizionali di ristrutturazione e manutenzione (ordinaria e straordinaria) fino a quelli per interventi di adeguamento antisismico, passando per quelli relative all’emergenza energetica. Se con questo panorama di agevolazioni non si ottiene ancora che questo settore cresca vuol dire che qualcosa non va, così come qualcosa non va se il numero di compravendite risale ma è lontano dai livelli immaginati, e comunque lontanissimo dal 2008 e dal 2012 quando è iniziata la forte tassazione.

Questa situazione fa in modo che io, possessore di un immobile, abbia perso valore in questi anni. Cosa dovrebbero fare le forze politiche per farmelo recuperare?

Spaziani Testa - Credo che come minimo ci debba essere nei programmi, e comunque nelle intenzioni, della politica e dei partiti, una consapevolezza dell’importanza del settore immobiliare. Il primo segnale che bisogna guardare è un intervento di riduzione del carico fiscale, nelle forme che poi si vedranno. Lo stiamo chiedendo, al di là dei programmi scritti, alle varie forze politiche anche con gli incontri che stiamo svolgendo in Confedilizia con i rappresentanti dei partiti.

Più in particolare, che cosa chiedete?

Spaziani Testa - Bisogna cominciare da due cose: correggere l’errore fatto nel 2011, ridurre quindi almeno Imu e Tasi perché si stanno comprimendo le possibilità economiche di tanti cittadini. Chiediamo che si estenda al settore non abitativo e a tutto l’abitativo un’esperienza come quella della cedolare secca. Ha avuto un successo riconosciuto da tutti e non si vede per quale ragione non si debba estendere a tutte le locazioni, quelle i cui proprietari non sono persone fisiche e tutte le non abitative che non ce l’hanno. Parlo di negozi, uffici, capannoni. I locali commerciali sono in una situazione di crisi senza  precedenti. Queste, dal punto di vista fiscale, sono le due cose principali: un intervento di liberalizzazione dei contratti di locazione commerciali e maggiori tutele per i proprietari al momento del rientro di possesso dell’immobile in caso di locazione. Quello fiscale e quello delle tutele di liberazione dell’immobile sono due potenti freni all’investimento.

Ritiene che i condoni siano utili per migliorare ulteriormente la situazione?

Spaziani Testa - A mio giudizio no. Ci sono poi situazioni molto specifiche, in alcune zone del Paese, che devono essere valutate ma, in generale, non ce n’è alcuna necessità. Certo, bisogna semplificare alcune procedure ma i condoni sono dannosi.

Anche per il Presidente di Confassociazioni Immobiliare Paolo Righi la questione della “rimessa in moto del settore” ha al centro alcune questioni fondamentali

Paolo Righi - La prima la più scontata è quella dell’alta tassazione. Dal 2011 in poi il governo Monti ha portato la tassazione da 9,5 mld vicono ai 25 mld poi c’è stata l’aumento delle tasse locali. In definitiva a oggi troviamo una tassazione complessiva sugli immobili di circa 50 miliardi di cui applicati come tassa patrimoniale 21-22 perché dai 25 a cui li aveva portati Monti il Governo Renzi ha tolto 3 – 3,5 miliardi di tasse sulla prima casa. Molto semplicemente non vi può essere un investimento laddove non vi sia un ritorno economico

Approfondiamo la questione del ritorno economico…

Paolo Righi - Si comprano le prime case per andarvi ad abitare è vero, ma purtroppo il mercato non è solo quello. Una volta si acquistava per dare in affitto. L’alta tassazione non permette in nessun modo un ritorno economico. Quindi la gente acquista ma acquista solo se l’immobile è a sconto, cioè se è sotto il valore di mercato, e allora  fa un investimento di medio lungo periodo La prima causa quindi è quelle dell’alta tassazione, la seconda è quella della non redditività e la terza causa è che, ormai da una quindicina d’anni, non ci sono più clienti che entrano nelle agenzie immobiliari per acquistare un immobile ai fini locatizi. Il problema è che non c’è la certezza del ritorno in possesso della proprietà. Oggi se l’inquilino non paga l’affitto ci sono tempi bibblici per lo sfratto, con il problema che i canoni non pagati vengono computati comunque sulle tasse

Per rilanciare il settore avete fatto il manifesto con 10 punti di richieste alla politica. A partire dalla richiesta di un Ministro dedicato…

Paolo Righi - In questo paese chi lavora nel settore immobiliare non sa con chi parlare per portare le proprie istanze on esiste un punto univoco di riferimento. La politica sembra non comprendere che il settore produce circa il 20% del pil e ha quindi bisogno di un interlocutore organico. Oggi si parla di efficientamento energetico, di rigenerazione urbana. Si immaginano città a misura d’uomo, cablate, e con infrastrutture moderne, la riqualificazione degli alloggi, la sicurezza sismica In realtà non vi è un luogo in cui tutte queste problematiche siano sviluppate e rese parte di un unico progetto.

Altri esempi?

Paolo Righi - Le nostre città negli anni 60 sono state costruite in tutta fretta. Così abbiamo palazzi un po’ discutibili, periferie che sono il più delle volte invivibili. Tutto questo dovrebbe essere riammodernato, abbattuto, ricostruito. In Italia però non è possibile farlo. Non esiste una regola nazionale per l’abbattimento e i premi di ricostruzione . A New York e in giro per il mondo rifanno interi quartieri, ne crescono di nuovi e vengono cancellati quelli vecchi.  Dovremmo farlo ovviamente salvaguardando centri storici e bellezza dei nostri palazzi. Ci vuole però un luogo dove costruire il coordinamento per tutto il settore. La politica parla quasi solo di emergenza abitativa, che è un problema, ma che non è tutto il mercato immobiliare.

La sua associazione come vede il comparto immobiliare?

Paolo Righi - Confassociazioni Immobiliare sostanzialmente vede il comparto nel suo insieme e rappresenta tutte le professioni del settore. Quindi gli agenti immobiliari, gli esperti, i periti, i tecnici. E’ un’associazione che fa rete. E’ trasversale e raccoglie al suo interno tutta la filiera del comparto. Abbiamo bisogno di far comprendere qual è i vero valore del settore. Fare questo vuol dire fra crescere anche la possibilità di investimenti stranieri nel nostro Paese. Oggi è molto limitata dal fatto che c’è una tassazione troppo alta, non comprensibile.

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